Der Verkauf einer Immobilie in der Comunidad Valenciana in Spain ist kein einfacher Geschäftsprozess, sondern ein juristisch-technischer Vorgang, bei dem vollständige und korrekte Unterlagen entscheidend sind. Fehlende Dokumente, alte Anbauten ohne Genehmigung oder nicht eingetragene Flächen führen oft zu Preisnachverhandlungen, Verzögerungen oder rechtlichen Haftungsrisiken.

Dieser Leitfaden basiert auf den Empfehlungen des CEO von Schaich Immobilien, API-zertifiziert und mit über 30 Jahren Erfahrung im Immobiliensektor der Costa Blanca.

1. Wichtige Verkäuferunterlagen – Professionell erklärt

Escritura (Eigentumsurkunde)

Die Escritura ist der rechtliche Nachweis des Eigentums. Käufer und Notare verlassen sich darauf, um sicherzustellen, dass der Verkäufer uneingeschränkt verfügungsberechtigt ist. Die Angaben müssen mit dem Eintrag im Grundbuch übereinstimmen.

Nota Simple (Grundbuchauszug – max. 30 Tage alt)

Die Nota Simple zeigt:

• wer rechtlich Eigentümer ist,

• ob Hypotheken oder Belastungen eingetragen sind,

• ob Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten oder Embargos bestehen.

Ein aktueller Grundbuchauszug schafft volle Transparenz und verhindert spätere Überraschungen bei der Beurkundung.

Katasterreferenz & Abgleich der Flächen

Das Kataster liefert Informationen zu:

• Grenzen,

• Lage,

• bebauter Fläche,

• Grundstücksart (urban / rustikal).

Der Abgleich Grundbuch ↔ Kataster ↔ Realität ist essenziell, um Abweichungen oder nicht deklarierte Anbauten zu identifizieren.

Städtebauliche Konformität (LOTUP)

Alle Gemeinden der Comunidad Valenciana unterliegen der LOTUP-Regelung. Wichtige Unterlagen sind:

• Licencia de Ocupación / DROC,

• Baugenehmigungen,

• Legalisationen für Pools, Terrassen, Wintergärten, Carports oder Anbauten.

Diese Dokumente bestätigen, dass die Immobilie den städtebaulichen Vorgaben entspricht. Fehlende Nachweise führen häufig zu Verzögerungen oder Auflagen.

Technische Dokumente (Energiezertifikat & Abwasser-Nachweis)

Das Energiezertifikat (CEE) ist gesetzlich vorgeschrieben und liefert Käufern wichtige Informationen zur Energieeffizienz.

Der Nachweis über den Anschluss an die Gemeindekanalisation oder über eine normgerechte Klärgrube ist besonders in ländlichen Gebieten wie Pedreguer, Beniarbeig oder El Verger entscheidend. Fehlende Konformität kann zu Sanktionen oder teuren Sanierungen führen.

Steuerunterlagen (IBI, Müllabgabe, Gemeinschaftsbescheinigung)

Diese Unterlagen bestätigen, dass keine offenen Schulden auf die Immobilie übergehen:

• IBI (Grundsteuer),

• Basura (Müllgebühren),

• Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft (bei ETW).
   

2. Empfohlene Prüfungen zur Haftungsvermeidung

Bauzustands- und Feuchtigkeitsprüfung

Strukturelle Schäden, Feuchtigkeit oder Dachprobleme sind häufige Auslöser von Preisreduzierungen oder späteren Rechtsstreitigkeiten wegen versteckter Mängel. Eine frühzeitige Analyse stärkt die Verhandlungsposition.

Legalitätsprüfung aller Bauelemente

An der Costa Blanca sind zusätzliche Terrassen, Pergolen, Wintergärten oder zusätzliche Räume häufig – aber nicht immer legalisiert.

Eine professionelle Überprüfung zeigt:

• was legal ist,

• was noch eingetragen werden muss,

• und was nicht legalisierbar ist.
  
   

Überprüfung von Hypotheken, Belastungen & Dienstbarkeiten

Hypotheken können über die Notarurkunde gelöscht werden, müssen aber angegeben werden. Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) sollten klar dokumentiert und vom Käufer verstanden werden.
 

Grundstücksart: Urban oder Rustikal

Die Grundstücksart beeinflusst:

• Bebaubarkeit,

• Genehmigungen,

• steuerliche Pflichten,

• Renovierungsmöglichkeiten.

Rustikale Grundstücke sind stärker reglementiert, besonders in Küstennähe von Dénia oder Jávea.

Küsten- und Umweltschutzbereiche

Teile der Costa Blanca Nord unterliegen besonderen Schutzvorschriften, z. B.:

• Küstenschutz,

• Naturparks,

• Überschwemmungsgebiete.

Diese Einschränkungen beeinflussen Nutzung, Umbauten und zukünftige Genehmigungen.