Vender una propiedad en la Comunidad Valenciana, dentro de Spain, es un proceso legal y técnico, donde la documentación juega un papel fundamental. La falta de licencias, discrepancias de superficie o ampliaciones sin registrar suelen provocar renegociaciones de precio, retrasos en la firma o incluso riesgos de responsabilidad legal.

Esta guía recoge las recomendaciones del CEO de Schaich Immobilien, agente API certificado y experto con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario de la Costa Blanca.

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1. Documentación Esencial del Vendedor – Explicada de Forma Profesional

Escritura de Propiedad (Title Deed)

La escritura confirma quién es el propietario legal del inmueble. Es el documento base de cualquier compraventa y debe coincidir con la información del Registro de la Propiedad. Si existen diferencias, pueden surgir retrasos o solicitudes de aclaración en notaría.

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Nota Simple (máx. 30 días)

La Nota Simple muestra:

• titularidad actual,

• cargas existentes (hipotecas, embargos),

• limitaciones de uso,

• servidumbres o usufructos.

Una Nota Simple reciente transmite transparencia y seguridad jurídica, reduciendo riesgos de sorpresas legales antes de la firma.

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Referencia Catastral y Comparativa de Superficie

El Catastro indica:

• superficie construida,

• ubicación exacta,

• linderos,

• clasificación urbanística (urbano / rústico).

Comparar Registro ↔ Catastro ↔ Realidad física permite detectar ampliaciones sin declarar, discrepancias de metros o edificaciones no inscritas. Resolverlas antes de publicar la vivienda evita conflictos durante la venta.

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Conformidad Urbanística (LOTUP)

Los municipios de la Comunidad Valenciana se rigen por la normativa LOTUP. Antes de vender es conveniente disponer de:

• Licencia de Ocupación / DROC,

• licencias de obra (piscina, terraza, porche, garaje, ampliaciones),

• documentos de legalización.

Estas licencias confirman que la vivienda cumple la normativa urbanística municipal. La ausencia de documentos puede generar sanciones o requerimientos, y suele ser motivo de descuentos solicitados por compradores.

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Documentación Técnica (Certificado Energético & Saneamiento)

El Certificado Energético (CEE) es obligatorio. Aporta información sobre eficiencia y consumo, muy valorada por compradores internacionales.

El cumplimiento de saneamiento (conexión municipal o fosa séptica conforme a normativa) es imprescindible en zonas semiurbanas como Pedreguer, Beniarbeig o El Verger. Un sistema no conforme puede requerir obras inmediatas tras la venta.

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Documentación Fiscal (IBI, Basura, Certificado de Comunidad)

Estos documentos demuestran que el inmueble está al día en pagos:

• IBI (impuesto anual),

• tasa de basura,

• certificado de no deudas con la comunidad.

El comprador quiere garantías de que ninguna deuda queda pendiente, ya que algunas pueden transmitirse con la propiedad.

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2. Comprobaciones Recomendadas para Evitar Responsabilidad

Inspección de Estructura y Humedades

Problemas comunes como filtraciones, grietas o mala impermeabilización pueden generar reclamaciones del comprador tras la firma. Detectarlos a tiempo permite corregirlos o ajustar expectativas antes de negociar.

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Auditoría de Legalización de Construcciones

Porches acristalados, pérgolas, piscinas o ampliaciones son habituales en la Costa Blanca, pero no siempre están legalizados.

Una auditoría urbana identifica:

• qué es legal,

• qué requiere legalización,

• y qué no se puede legalizar.

Esto protege al vendedor frente a posibles sanciones futuras que el comprador pueda intentar reclamar.

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Revisión de Hipotecas, Cargas y Servidumbres

Antes de vender, es esencial confirmar que todas las cargas están correctamente identificadas. La cancelación puede gestionarse en notaría, pero debe preverse para evitar retrasos.

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Clasificación del Suelo: Urbano o Rústico

La clasificación afecta directamente a:

• qué se puede construir,

• permisos futuros,

• valor del inmueble,

• limitaciones urbanísticas.

En zonas como Dénia o Jávea, gran parte del suelo cercano al litoral tiene restricciones especiales.

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Restricciones de Costas y Medio Ambiente

Muchas áreas de la Costa Blanca se encuentran en:

• zonas de protección marítimo-terrestre,

• áreas inundables,

• proximidad a parques naturales.

No revisar estas restricciones puede impedir reformas futuras o limitar el uso del inmueble tras la venta.