La vente d’un bien immobilier dans la Communauté Valencienne, en Espagne, n’est pas un simple acte commercial. Il s’agit d’un processus juridique et technique, où la cohérence des documents joue un rôle central. L’absence de licences, les extensions non déclarées ou les divergences entre le cadastre et la réalité peuvent entraîner renégociations, retards ou responsabilité potentielle pour le vendeur.

Ce guide rassemble les recommandations professionnelles du directeur de Schaich Immobilien, agent API certifié et expert avec plus de 30 ans d’expérience sur la Costa Blanca.

---

1. Documentation Essentielle du Vendeur – Explications Professionnelles

Escritura (Titre de Propriété)

Le titre de propriété confirme l’identité juridique du propriétaire. Il sert de base à toute transaction. Son contenu doit correspondre aux informations du Registre Foncier pour garantir une vente sans incidents.

---

Nota Simple (extrait du Registre Foncier – 30 jours maximum)

La Nota Simple fournit :

• l’identité du propriétaire,

• les charges existantes (hypothèques, saisies),

• les droits ou servitudes présents sur le bien.

Un extrait récent assure transparence et limite les risques de complications notariales.

---

Référence Cadastrale et Analyse des Surfaces

Le Cadastre renseigne sur :

• les limites de la propriété,

• l’emplacement exact,

• les surfaces bâties,

• la classification du sol (urbain / rustique).

Comparer Registre Foncier ↔ Cadastre ↔ Réalité permet d’identifier les extensions non déclarées ou les incohérences de surface. Les corriger avant la mise en vente évite des négociations défavorables.

---

Conformité Urbanistique (LOTUP)

Les communes de la Communauté Valencienne suivent la réglementation LOTUP. Le vendeur doit vérifier la disponibilité de :

• la Licence d’Occupation ou Déclaration Responsable (DROC),

• les permis de construire,

• les documents de légalisation (piscines, terrasses, porches, garages…).

Ces documents garantissent que la propriété est conforme aux exigences urbanistiques locales.

---

Documents Techniques (Certificat Énergétique & Assainissement)

Le Certificat Énergétique (CEE) est obligatoire pour toute vente.
Les zones semi-urbaines (Pedreguer, Beniarbeig, El Verger…) exigent en plus la conformité de l’assainissement :

• raccordement au réseau municipal,

• ou fosse septique conforme à la réglementation.

Un système non conforme peut entraîner des coûts postérieurs importants pour l’acheteur.

---

Documents Fiscaux (IBI, Taxe des Déchets, Certificat de Communauté)

Ces documents garantissent qu’aucune dette ne se transmet à l’acheteur :

• IBI (taxe foncière),

• taxe de collecte des déchets,

• certificat de non-dette de la copropriété (si applicable).

L’objectif est de sécuriser la transaction et de prévenir les litiges après la signature.

---

2. Vérifications Recommandées pour Éviter Toute Responsabilité

Inspection Structurelle et Humidité

Les problèmes structurels ou d’humidité sont des causes fréquentes de litiges après la vente. Une inspection préalable permet au vendeur d’anticiper des travaux ou d’ajuster le prix avant les négociations.

---

Audit de Légalisation des Constructions

Terrasses couvertes, pergolas, extensions, piscines…
Ces améliorations courantes sur la Costa Blanca ne sont pas toujours légalisées.

Un audit permet de déterminer :

• ce qui est conforme,

• ce qui doit être régularisé,

• ce qui ne peut pas être légalisé.

Cela protège le vendeur contre d’éventuelles sanctions urbanistiques.

---

Vérification des Hypothèques, Charges et Servitudes

Toutes les charges doivent être identifiées avant la vente. Leur annulation peut être réalisée chez le notaire mais doit être préparée pour éviter des retards.

---

Classification du Sol : Urbain ou Rustique

La classification influence :

• la constructibilité,

• les futures réformes,

• le régime fiscal,

• la valeur marchande.

Les zones proches du littoral de Dénia ou Jávea comportent souvent des restrictions renforcées.

---

Restrictions Côtières et Environnementales

Une partie de la Costa Blanca se situe dans des zones :

• de protection maritime-terrestre,

• à risque d’inondation,

• proches de parcs naturels.

Ces contraintes peuvent limiter les rénovations ou l’usage futur du bien si elles ne sont pas vérifiées avant la vente.