Het verkopen van een woning in de Valenciaanse Gemeenschap in Spanje is geen eenvoudig zakelijk proces, maar een juridisch-technisch proces waarbij volledige en correcte documentatie cruciaal is. Ontbrekende documenten, oude uitbreidingen zonder toestemming of niet-geregistreerd land leiden vaak tot prijsheronderhandelingen, vertragingen of juridische aansprakelijkheidsrisico's.

Deze gids is gebaseerd op de aanbevelingen van de CEO van Schaich Real Estate, API-gecertificeerd en met meer dan 30 jaar ervaring in de vastgoedsector van Costa Blanca.

1. Belangrijke verkopersdocumenten – professioneel uitgelegd

Escritura (eigendomsakte)

De escritura is het juridische bewijs van eigendom. Kopers en notarissen vertrouwen hierop om ervoor te zorgen dat de verkoper volledige beschikking heeft over de afhandeling. De informatie moet overeenkomen met de vermelding in het kadaversregister.

Nota Simple (Uittreksel van het Kadaster – maximaal 30 dagen oud)

De Nota Simple laat zien:

• Wie is de wettelijke eigenaar,

• Of hypotheken of lasten geregistreerd zijn,

• of er gebruiksrechten, erfdienstbaarheden of embargo's zijn.

Een actuele uittreksel uit het kadaster zorgt voor volledige transparantie en voorkomt latere verrassingen tijdens de notariële bekrachtiging.

Kadastrale referentie en vergelijking van gebieden

Het kadaster biedt informatie over:

• Borders,

• Locatie,

• bebouwd gebied,

• Plottype (stedelijk / rustiek).

De vergelijking van de realiteit van kadasterregisters ↔ ↔ is essentieel om afwijkingen of niet-gedeclareerde uitbreidingen te identificeren.

Stedelijke planningsnaleving (LOTUP)

Alle gemeenten in de Comunidad Valenciana vallen onder de LOTUP-regelgeving. Belangrijke documenten zijn:

• Licencia de Ocupación v DROC,

• Bouwvergunningen,

• Legalisaties voor zwembaden, terrassen, serres, carports of uitbreidingen.

Deze documenten bevestigen dat het pand voldoet aan de stedelijke planningsvereisten. Gebrek aan bewijs leidt vaak tot vertragingen of vereisten.

Technische documenten (energiecertificaat en afvalwatercertificaat)

Het Energiecertificaat (CEE) is wettelijk verplicht en biedt kopers belangrijke informatie over energie-efficiëntie.

Bewijs van aansluiting op het gemeentelijke rioolsysteem of een septic tank die voldoet aan de normen is cruciaal, vooral in landelijke gebieden zoals Pedreguer, Beniarbeig of El Verger. Gebrek aan naleving kan leiden tot sancties of dure renovaties.

Belastingdocumenten (IBI, afvalbelasting, gemeenschapscertificaat)

Deze documenten bevestigen dat er geen openstaande schulden op het pand worden overgedragen:

• IBI (onroerendgoedbelasting),

• Basura (vuilniskosten),

• Certificaat van schuldenvrijheid van de eigenarenvereniging (in het geval van een appartementencomplex).

2. Aanbevolen tests om aansprakelijkheid te vermijden

Bouwconditie en vochttesten

Structurele schade, vocht of dakproblemen zijn veelvoorkomende oorzaken van prijsverlagingen of daaropvolgende rechtszaken over verborgen gebreken. Een vroege analyse versterkt de onderhandelingspositie.

Legaliteitscontrole van alle componenten

Op de Costa Blanca zijn extra terrassen, pergola's, serres of extra kamers gebruikelijk – maar niet altijd gelegaliseerd.

Een professionele recensie laat zien:

• Wat legaal is,

• wat nog moet worden ingevoerd,

• en wat niet gelegaliseerd kan worden.

Beoordeling van hypotheken, lasten en erfdienstbaarheden

Hypotheken kunnen via de notarisakte worden ingetrokken, maar moeten worden opgegeven. Erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld doorpaden) moeten duidelijk worden gedocumenteerd en begrepen door de koper.

Plottype: Stedelijk of landelijk

Het type land beïnvloedt:

• Bouwbaarheid,

• Vergunningen,

• belastingverplichtingen,

• Renovatieopties.

Landelijke percelen zijn meer gereguleerd, vooral nabij de kust van Dénia of Jávea.

Kust- en milieubeschermingsgebieden

Delen van de Costa Blanca Noord vallen onder speciale beschermingsvoorschriften, zoals:

• kustbescherming,

• Natuurparken,

• Overstromingsvlakten.

Deze beperkingen hebben invloed op gebruik, ombouw en toekomstige vergunningen.